Renter og boligbehov ændrer sig gennem livet. Derfor kan et lån, som var passende ved boligkøbet, senere blive mindre attraktivt. En omlægning af boliglån kan i nogle situationer reducere den månedlige ydelse, ændre restgælden eller give en anden fordeling mellem sikkerhed og risiko.
En omlægning er dog ikke gratis, og en umiddelbar fordel er ikke nødvendigvis en langsigtet besparelse. Det er derfor vigtigt at regne på både omkostninger, løbetid og forskellige fremtidige scenarier, før det eksisterende lån udskiftes.
Hvad er omlægning af boliglån?
En omlægning betyder, at et eksisterende lån indfries og erstattes af et nyt. Det nye lån kan have en anden rente, løbetid, afdragsprofil eller rentebinding.
Formålet kan eksempelvis være at opnå en lavere månedlig betaling, reducere restgælden, begynde at afdrage eller skifte mellem fast og variabel rente.
Det er vigtigt at skelne mellem en lavere ydelse og en reel samlet besparelse. En lavere månedlig betaling kan skyldes, at gælden afvikles over længere tid. I så fald kan den samlede renteudgift ende med at blive højere.
En omlægning af boliglån bør derfor altid vurderes ud fra hele lånets økonomi og ikke kun den månedlige betaling.
Nedkonvertering ved faldende renter
Ved en nedkonvertering erstattes et fastforrentet lån med et nyt lån med en lavere rente. Det kan reducere renteudgiften og ofte også den løbende ydelse.
Til gengæld kan kursen på det nye lån betyde, at hovedstolen bliver højere. Derudover skal der normalt betales forskellige omkostninger i forbindelse med indfrielse og etablering af det nye lån.
En omlægning af boliglån til en lavere rente bør derfor vurderes ud fra, hvor lang tid der går, før de løbende besparelser har dækket omkostningerne. Skal boligen sælges kort tid efter, kan der være for lidt tid til at hente udgifterne hjem.
Jo længere tid boligejeren forventer at beholde lånet, desto større mulighed er der som udgangspunkt for, at en lavere rente kan opveje etableringsomkostningerne.
Opkonvertering ved stigende renter
Når markedsrenterne stiger, falder kursen typisk på eksisterende fastforrentede obligationer med en lav kuponrente. Det kan gøre det muligt at indfri det gamle lån for mindre end den nominelle restgæld og optage et nyt lån med en højere rente.
Fordelen kan være en lavere restgæld. Ulempen er en højere rente og ofte en højere løbende betaling.
Den fulde økonomiske gevinst afhænger i mange tilfælde af, om lånet senere kan omlægges til en lavere rente. Der er dog ingen sikkerhed for, at renterne falder igen på et fordelagtigt tidspunkt.
En opadgående omlægning af boliglån bør derfor ikke betragtes som en sikker gevinst. Den højere betaling kan over tid udligne fordelen ved den reducerede restgæld.
Skift mellem fast og variabel rente
En omlægning kan også indebære et skift mellem fast og variabel rente. Formålet kan være at ændre den månedlige ydelse eller tilpasse risikoen til husstandens aktuelle økonomi.
Et skift til variabel rente kan give en lavere ydelse på kort sigt, men øger risikoen for senere rentestigninger. Et skift til fast rente kan give større forudsigelighed, men den aktuelle rente kan være højere.
Ved denne form for omlægning af boliglån bør beslutningen ikke alene afhænge af dagens renteforskel. Økonomiens modstandskraft over for fremtidige udsving er afgørende.
En husstand med et stort økonomisk overskud kan muligvis håndtere renteændringer bedre end en familie med et begrænset rådighedsbeløb. Derfor skal lånetypen altid vurderes ud fra den konkrete økonomi.
Omkostningerne skal med i beregningen
Omlægningen kan omfatte flere typer udgifter. Det kan være gebyrer til bank og realkreditinstitut, kurtage, kursskæring, indfrielsesomkostninger og eventuelle udgifter til tinglysning.
De præcise udgifter afhænger af lånet, instituttet og den valgte løsning. Derfor bør alle omkostninger fremgå tydeligt af beregningen.
Når en omlægning af boliglån vurderes, er det nyttigt at beregne et tidspunkt, hvor besparelsen har dækket etableringsudgifterne. Denne periode kan sammenholdes med den forventede tid i boligen.
Hvis omkostningerne først er tjent hjem efter ti år, men boligen forventes solgt om fem år, kan omlægningen være mindre fordelagtig.
Restløbetiden kan ændre resultatet
Et nyt lån begynder ofte med en ny løbetid. Hvis et lån med 20 år tilbage erstattes af et nyt 30-årigt lån, kan den månedlige betaling falde, selvom den samlede økonomiske fordel er begrænset.
Det er derfor relevant at sammenligne løsninger med samme restløbetid. Alternativt skal det tydeligt fremgå, hvor meget længere gælden vil eksistere.
En omlægning af boliglån bør også vurderes ud fra, hvor hurtigt restgælden falder. En lav ydelse kan virke attraktiv, men langsom afvikling kan begrænse den fremtidige friværdi.
Afdragsfrihed kan ligeledes reducere betalingen i en periode, men betyder samtidig, at restgælden ikke falder gennem de afdragsfrie år.
Ændringer i livet kan skabe et nyt behov
Det er ikke kun renterne, der kan gøre en omlægning relevant. Jobskifte, pensionering, familieforøgelse, skilsmisse eller større renoveringer kan ændre behovet for økonomisk sikkerhed og likviditet.
En husstand med stigende indkomst kan ønske hurtigere afdrag. En familie med midlertidigt lavere indkomst kan prioritere en lavere betaling i en periode. Andre kan ønske at samle dyrere gæld, hvis boligens værdi og långiverens vurdering gør det muligt.
Ved omlægning af boliglån skal man dog være opmærksom på, at flytning af anden gæld ind i boligen kan forlænge tilbagebetalingen. Samtidig bliver boligen stillet som sikkerhed for gælden.
Sammenlign flere scenarier
En brugbar beregning bør vise omkostningerne ved omlægningen, den nye månedlige betaling, restgælden, løbetiden og den samlede tilbagebetaling.
Det er også relevant at undersøge, hvordan økonomien påvirkes af forskellige renteudviklinger. Det gælder især, hvis det nye lån har variabel rente.
Resultatet bør sammenlignes med alternativet, hvor det eksisterende lån beholdes. Ellers er det svært at vurdere, om omlægning af boliglån faktisk forbedrer økonomien.
Beregn gerne konsekvenserne efter fem, ti og femten år. På den måde bliver det tydeligere, om en kortsigtet besparelse også er fordelagtig på længere sigt.
Det vigtigste at tage med
En omlægning af boliglån kan være relevant ved ændrede renter, nye økonomiske behov eller et ønske om en anden risikoprofil. Beslutningen bør dog altid bygge på samlede beregninger og ikke kun på en lavere rente eller månedlig ydelse.
Omkostninger, restgæld, løbetid og forventet tid i boligen har stor betydning for resultatet. Det samme gælder husstandens evne til at håndtere renteændringer og højere månedlige udgifter.
BoFinans tilbyder gennemgang af eksisterende lån og rådgivning om forskellige omlægningsmuligheder. En individuel vurdering kan gøre det lettere at se, om omlægning af boliglån passer til boligejerens budget, tidshorisont og langsigtede planer.